Капитальный ремонт в новостройке: кто и за что платит
Ремонт дома может быть текущим или капитальным, а также аварийным.
Раньше и за текущий и за капитальный ремонт жильцы платили управляющей компании. С 2015 года (в разных регионах программа капремонта была принята в разное время) капитальный ремонт является обязательным, деньги на него в принудительном порядке собирает государство в Фонд капитального ремонта общего имущества, а платежки за капитальный ремонт приходят ежемесячно. Капитальный ремонт должен произойти не позднее 25 лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Но по инициативе жильцов провести его можно и раньше — все зависит от способа перечисления денег в специальный фонд.
Деньги на счёт жильцы могут отправлять тремя разными способами и у каждого есть свои преимущества и недостатки.
1. Средства можно собирать только на ремонт того дома, в котором вы живете, на специальный счёт, который открыт УК. В этом случае, капремонт можно начать раньше, чем это прописано в программе. Также можно собрать минимальную сумму на капремонт (10 млн рублей) и больше не отправлять платежки жильцам до его проведения. Платёж должен быть не меньше минимального.
2. Средства можно собрать на спецсчёт регионального оператора. Капитальный ремонт дома можно провести раньше, чем намечено в программе, платёж должен быть не меньше минимального. Ответственность за средства несёт оператор.
3. Общий счёт у регионального оператора не требует общего собрания собственников по этому вопросу. Средства распределяются между домами, требующими капитального ремонта, когда приходит очередь вашего дома, средства также берутся из общего Фонда. Ремонт будет проведен не позже, указанного в программе капремонта срока.
«Иногда жильцы дома недоумевают, почему они должны платить за капремонт нового дома, который, помимо прочего, находится на гарантии застройщика. Региональное правительство самостоятельно устанавливает каникулы для новостроек по уплате взносов в фонд капремонта, если дом был введен в эксплуатацию после 2015 года, – объясняет заместитель генерального директора управляющей компании «Эрмитаж» Дмитрий Митин. – В Петербурге этот срок составляет от 2 до 5 лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию. И момент, когда вы начинаете получать квитанцию никак юридически не относится к гарантии застройщика».
На самом деле, разница будет только в том, что в период гарантийного ремонта поломки будет устранять девелопер, а не управляющая компания. В фонд капремонта в любом случае никто не «влезет». Стандартный гарантийный срок по 214-ФЗ на жилой дом не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования, на которое гарантия определена заводом-изготовителем и как правило не превышает 1-2 года.
Например, гарантия на лифтовое оборудование в большинстве случаев 1,5 года с момента ввода лифта в эксплуатацию или 2 года с даты производства этого лифта. Завершение гарантийного периода зависит от того какой из этих сроков наступит раньше.
Что делать, чтобы не залить соседей
Кто трубам хозяин
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Собственники квартир после проведения общего собрания обращаются в управляющую организацию с просьбой провести осмотр и устранить имеющиеся дефекты.
Наниматели, проживающие в мкд на условиях социального найма должны направить заявление в муниципалитет или администрацию населенного пункта.
Серьезными повреждениями балконной плиты, требующие капитального ремонта, считаются:
- разрушение бетонного слоя, видимые трещины;
- скрытые дефекты, связанные с растяжением арматуры;
- видимая коррозия металлических несущих конструкций
- обрушение плиты по краям балкона;
- частично или полностью разрушено ограждение (перила, парапет);
- разрушения, превышающие 30 % по глубине плиты.
Причин разрушения бетонного слоя может быть несколько. Это и фактор времени, применение некачественных строительных материалов, неправильно устроенный или отсутствующий водосток.
Текущий ремонт проводится при выявлении трещин, сколов на поверхности плиты, несущей стены.
Кто устанавливает тарифы на обслуживание двора
Тарификация услуг по содержанию земельных участков, прилегающих к МКД, производится коммунальными организациями, их оказывающими, а в отдельных случаях – органами местного самоуправления.
Регулятивная роль в этом вопросе отведена государству. Оно участвует в ценообразовании принятием нормативно-правовых актов:
- »;
- отдельных постановлений Правительства.
Существенное влияние на стоимость услуг оказывают рыночные факторы: уровень инфляции, цены на ГСМ, оплата труда и прочие. Тарифы могут ежегодно пересматриваться.
Плата за обслуживание придомовых территорий взимается за квадратный метр с учетом доли жильца в общем имуществе. Если тарифная ставка составляет 10 рублей за 1 м2, а площадь придомовой территории – 200 м2, то при доле 3% ежемесячная плата за ее содержание равна 60 рублей.
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.
Если содержание балкона не осуществлялось должным образом, поддерживающий ремонт не проводился, то он может разрушаться. При видимой невооруженному глазу опасности, следует незамедлительно предпринять меры к устранению проблемы.
Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).
В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.
Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.
Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.
Капремонт балкона
Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.
К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.
Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.
Кто ремонтирует козырьки над балконом
Содержанием имущества, относящегося к частному, должны заниматься владельцы квартир. Желательно не доводить его состояние до аварийного.
Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.
Починка, восстановление балконных плит
Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.
Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят — весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.
Кто и за чей счёт должен проводить ремонт стояка
Кто должен менять стояки в доме на несколько квартир За чей счёт ведутся такие ремонты
Кто должен ремонтировать балкон
По правилам гражданского законодательства, поддержанием надлежащего состояния имущества обязан заниматься его собственник. В понятие содержания входит и ремонт имущества в случае возникновения такой необходимости.
Для того, чтобы понять, кто отвечает за содержание балконов нужно выяснить, к какому имуществу они относятся. Жилые помещения в МКД (т.е. многоквартирном доме) могут находиться в муниципальной собственности или частном владении. Все, что предназначено для совместного использования, относится к общедомовому имуществу.
Конкретно про балконы в кодексе ничего не говорится. Поэтому из его положений непонятно, какова принадлежность этих конструкций. Данный вопрос регулируется другим документом. Правительством в Постановлении № 491 от 13.08.2006 определяется полный перечень имущества общего для всего МКД. К его числу относятся и балконные плиты, а также стены, к которым они примыкают. Они являются несущими конструкциями, входящими в общедомовую собственность.
Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной УК или ТСЖ (естественно, при привлечении ими других специалистов). Иные элементы балконов (козырьки, двери, ведущие в квартиру, стеклопакеты) относятся к частному имуществу жильцов. Поэтому их содержанием должны заниматься владельцы квартиры с балконом.
В многоквартирном доме
Ремонтные работы различных элементов балкона в доме должны проводиться лицами, в собственности которых они находятся. Плиты балконов относятся к общему для всех владельцев квартир в МКД имуществу.
Поэтому восстановление балконной плиты будут проводить проводить организации, выбранные собственниками для содержания МКД.
Они могут делать это самостоятельно или привлекать для этой цели специализированные компании. Предпологается, что прочие части балконов (по закону) будут ремонтироваться хозяевами квартир самостоятельно. Это могут быть частные лица или муниципалитет в зависимости от наличия или отсутствия приватизации конкретного жилья. Ремонт балкона управляющей компанией или ТСЖ в указных случаях не производится!
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире по закону
Как было сказано выше, производить ремонт (и капитальный и обычный) балкона в приватизированной квартире будут либо ее владельцы, либо управляющая организация (привлекая подрядчика). Это зависит от того, какая именно конструкция нуждается в восстановлении.
Элементы балконов, не относящихся к общим, подлежат ремонту жильцами приватизированных помещений за свой счет.
За чей счет осуществляется ремонт
Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.
За содержание имущества, относящегося к общему, они обязаны производить отчисления пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводиться за счет этих отчислений.
Ремонт козырька над балконом или других его элементов, относящихся к частному имуществу, оплачивается владельцем квартиры.
Самостоятельная замена замка
На практике, к сожалению, не всегда можно добиться такого обслуживания, но отнести жалобу в ЖЭК все же стоит. Большинство граждан пытаются самостоятельно произвести замену почтового ящика или ищут мастера, оплачивая услугу из своего кармана.
Замок ломается чаще всего, поскольку изначально устанавливается не крепким. Вешать навесные нет смысла, их часто срывают. Если немного поискать, можно выбрать именно почтовый, стоимость которого не выше 100 рублей. Можно приобрести замки, которые устанавливаются на распределительные щитки. Их цена еще ниже.
Инструменты
Для замены понадобится отвертка и рожковый ключ. Этап выполнения работы будет такой:
- С нового замка убирается запорная скоба, поскольку только будет мешаться при работе. Винт лучше ввернуть обратно, «язычок» убрать, чтобы не затерялся.
- Гайку и шайбу убирают с корпуса.
- С испорченного замка снимается скоба, для этого рожковым ключом откручивают гайку, которой он крепится к двери.
- В образовавшееся отверстие вставляется новая ячейка и крепится гайкой.
- Далее возвращается «язычок».
Корпус ящика
Обычно ящики расположены в виде секций, поэтому низ, верх и боковины повреждаются реже. А вот дверцы подлежат ремонту так же часто, как и замки. Самый простой вариант, когда дверца оказалось согнутой.
Если замок остался в целостности, его осторожно надо открыть, петли смазать машинным маслом, дверцу снять. Далее ее нужно уложить на ровную твердую поверхность лицевой стороной вниз, после чего она обрабатывается молотком
Насадка должна быть резиновой, если таковой нет, можно подложить плотную ткань. Дальнейший монтаж происходит по обратной схеме.
Как укрепить дверцу
Здесь есть несколько вариантов:
- Взять металлический лист, вырезать кусок нужного размера.
- Сделать два отверстия для петли и замка. Количество дырок зависит от числа петель. Дополнительно делается еще четыре отверстия под крепеж укрепителя к дверце. Лист лучше вставить изнутри и прикрепить болтами.
- Найти обрезки уголков из металла по размерам дверцы и прикрутить их по всему периметру. Для лучшего прилегания можно взять лист фанеры и вставить его между полотном и усилителем.
Какие работы проводятся на придомовой территории
Собственников жилья в МКД, которые ежемесячно оплачивают расходы на обслуживание общедолевого имущества, обычно интересует, что входит в содержание придомовой территории многоквартирного дома.
Согласно закону, к таким работам относится:
- монтаж детских площадок;
- уборка парковок, дворовых территорий;
- озеленение дворов;
- установка баков для сбора отходов;
- монтаж ограждающих конструкций вокруг дворовой территории;
- покраска элементов благоустройства;
- ремонт территорий МКД.
Жильцы могут инициировать работы по благоустройству, подав заявление в УК.
Что входит в уборочные работы
В понятие “уборка придомовой территории” входят сезонная очистка ее от снега и листьев, посыпание пешеходных дорожек антискользящими составами во время гололеда.
Также управляющая организация должна контролировать своевременный вывоз ТКО с территории.
Уборкой внутриквартальных дорог занимаются специализированные организации, причем сначала очищаются от мусора тротуары и пешеходные дорожки, а затем проезжая часть.
Озеленение двора
В оформлении двора важную роль играют зеленые насаждения. Они придают привлекательный вид участку и улучшают экологические показали.
Правила технической эксплуатации жилищного фонда содержат основополагающие принципы озеленительных мероприятий:
- работы проводятся лишь после расчистки участка от строительного мусора и иных отходов;
- без специального разрешения категорически запрещено вырубать деревья, растущие на территории двора;
- при посадке тополя, шелковицы не рекомендуется выбирать женские особи, которые вызывают более активное засорение участков;
- каждый год организуется плановая обработка зеленых насаждений от вредителей.
В отношении зеленых насаждений действуют специальные правила, которые обязаны исполнять как сотрудники УК, так и жильцы. Большой перечень запретов направлен на предупреждение порчи растений и сохранение дворовой территории.
Укладка асфальта
Плохое состояние внутриквартальных дорог и тротуаров всегда вызывает у жильцов вопрос, кто должен ремонтировать асфальт во дворе многоквартирного дома. Решение о необходимости восстановить асфальтовое покрытие должны принимать жильцы МКД на общем собрании.
Дополнительный сбор средств на эти цели связан с тем, что ремонтировать дороги во дворах многоквартирных домов будет подрядчик – выбранная УК организация.
Ремонт дорог должен проводиться с соблюдением рекомендаций СНиП по:
- минимально допустимой толщине асфальтового слоя – 0,15 м;
- минимальной ширине асфальта вокруг дома – 1 м;
- использованию мелкозернистых составов;
- обязательному покрытию дорожек, ведущих к подъездам, и автомобильной стоянки.
За средстав фонда можно также ремонтировать тротуар во дворе многоквартирного дома.
Монтаж шлагбаума
Решение об установке шлагбаума во дворе принимает общее собрание собственников помещений, поскольку жильцы вправе ограничивать использование придомовой территории.
Однако запрещают самовольную установку светофоров, дорожных знаков и иных средств организации движения, в том числе шлагбаумов, если они создают помехи для него. Поэтому для установки ограничителя нужно получить разрешение городской администрации, согласованное со следующими службами:
- коммунальной;
- государственного пожарного надзора;
- ГИБДД.
На общем собрании нужно определить правила въезда во двор транспорта жильцов и иных лиц.
Подготовка двора к сезонной эксплуатации
Требования к подготовке придомовой территории к сезонной эксплуатации перечислены в постановлении Госстроя №170. Они содержат перечень работ, которые должны производить ответственные за его содержание в зимний период, например:
- проверка инвентаря и техники для уборки от снега;
- обеспечение песком и солью или ее заменителем для посыпания в период обледенения земли и прочее.
Иные мероприятия по благоустройству
К благоустройству территории, прилегающей к МКД, относится ряд других мероприятий: создание и содержание детских площадок многоквартирных домов, парковок. К их обустройству предъявляются определенные требования. Так, места для детских игр должны:
- соответствовать разным возрастным группам детей;
- размещаться в удалении от проездов и пешеходных дорожек;
- располагаться не ближе чем в 20 м от мусорных баков, парковок, складов;
- быть отгорожены зелеными насаждениями, которые дают тень в летнюю пору.
УК обязана следить за соблюдением санитарных норм: заменять песок в песочнице 1-2 раза в год, обеспечивать чистоту сооружений, расположенных на площадке.
Обязанности управляющей компании
Регламентируются постановлением Госстроя о правилах эксплуатации жилого фонда (№ 170 от 27.03. 2003):
- Проводить плановые проверки зданий, выявлять нарушения, разъяснять правила использования общедомового имущества.
- Участвовать в общих собраниях собственников, разъяснять, кто должен делать ремонт балкона и в каких случаях. В дальнейшем это избавит от споров и конфликтов жильцов с представителями управляющей организации
- Следить за состоянием балконных плит. Плановая проверка проводится не реже 2 раз в год. Весной и осенью (до наступления отопительного сезона). Мелкие дефекты – трещины, разрушение бетонного слоя должны устраняться своевременно, чтобы исключить дальнейшее разрушение балконной плиты.
- При выявлении существенных деформаций, осыпания бетонного покрытия, обнажения арматурной сетки, сотрудники управляющей компании должны составит акт. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения. В зависимости от степени деформации принимается решение о проведении капитального ремонта. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения.
- Составлять план с указанием сроков, предварительных объемов и стоимости работы.
Также с требованиями произвести ремонт аварийных балконов в управляющую организацию могут обратиться сами жильцы.
Заключение
Вообще-то, стояки считаются коммунальной собственностью, и за их сохранность, а также функционирование отвечает ЖЭК. Но это только в теории. На практике с проблемой замены стояков приходится сталкиваться именно жильцам. Однако, даже после написания заявления в ЖЭК или УК, ремонт стояков может быть переложен на владельцев жилья.
На данный момент Фонд содействия реформированию жилищно-коммунальных хозяйств по статье 185 Федерального законодательства предлагает выполнить ремонтные работы за счет бюджета. Но собственникам жилья все равно потребуется оплатить не менее 5 процентов от расчетной стоимости за ремонтные работы.
Течет канализационная труба: как решить проблему, исходя из ее местоположения.
Владельцы жилья в многоквартирных домах часто сталкиваются с проблемой, когда течет канализационная труба в туалете, ванной, на кухне. И тут возникает вопрос: как устранять эту неприятность? Своими силами или приглашая специалистов, и главное – за чей счет?
Давайте в этом разбираться.
Если течет труба в квартире, придется заниматься ремонтом самостоятельно.
Заключение
Ремонт и отделка фасадов многоквартирных зданий очень разнообразны, и могут принципиально отличаться. Один из способов проведения работ вы сможете посмотреть на видео ролике, расположенном здесь же. Основная разница в ремонте заключается в том, что обращаясь за помощью, вы жёстко ограничены в возможностях, а выполнение работ за свой счёт позволит произвести отделку по своему усмотрению.
Кто отвечает за ремонт фасада многоквартирного дома.
В статье, подготовленной Центром общественного взаимодействия, рассматривается вопрос, кто является ответственным за содержание в надлежащем состоянии фасада многоквартирного дома. Актуальность данной статьи связана с расхожими заблуждениями для случаев, когда на первом этаже жилого дома находятся нежилые помещения.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Фасад жилого дома также относится к общему имуществу.
В силу пункта 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Следовательно, выделение части фасада из состава общего имущества и ссылки управляющей компании на то, что данная часть фасада относится к магазину или парикмахерской, неправомерны.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 ЖК РФ).
Таким образом, собственники нежилых помещений несут бремя содержания общего имущества наравне с собственниками жилых помещений. Никаких дополнительных договоров с ними не требуется. Договор управления многоквартирным домом обязателен для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это помещение или нет.
Если управляющая компания осуществляет управление общим имуществом МКД на основании договора управления, следовательно, она является ответственной за надлежащее содержание фасада в многоквартирном доме.
При реализации проекта используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 05.04.2016 № 68-рп на основании конкурса, проведенного движением «Гражданское достоинство».
